이번엔 아이아 토지에 대해서 정리하고자 합니다.
필리핀에는 여러 부족의 필리핀 원주민들이 지역별로 살고 있으며 이 중 팜팡가 주에 거주하는 원주민들을 아이타라고 부르며 이들이 소유하고 있는 아이타 토지는 미국의 인디언 보호와 같이 필리핀에서 필리핀 원주민인 아이타(AETA)부족을 보호하기 위하여 " 필리핀 헌법17조 및 R.A. No. 8371 등의 규정과 시행규칙"으로 정의하고 보호하고있습니다.
즉, 아이타 토지 등에 대한 법은 필리핀 헌법에 명시되어 있어 여타 법안보다 더 중요하게 여겨지고 있으며, 이러한 아이타 토지(AETA LAND)는 일반 토지(Clean title)과 달리 마더타이틀(Mother Title), 토지 원부에 기재되어 있으며 토지는 일반 토지처럼 거래될 수 없습니다. 다만, 토지 사용과 거래 등에 대한 권한은 거래될 수 있습니다.
이 말은, 토지 원장(Mother title)에 있는 토지주인의 이름은 변경할수는 없지만, 해당 토지 등에 대한 소유권한을 거래함으로써 해당 아이타 토지 등에 대한 소유권의 매매 및 개발, 임대 등 모든 권한을 행사할 수 있게 됩니다.
다만, 이러한 권한을 거래하기 위해서는 반드시 NCIP(국가 원주민 위원회) 등의 청문회 및 허가와 동의를 받아야하고 뿐만 아니라 해당 토지와 관련된 원주민들 전체의 동의 및 해당 지역 바랑가이의 승인도 받아야 합니다.
즉, 몇 십 명이 될지, 몇 백 명이 될지 혹은 몇 천 명이 될지 모르는 원주민들에게 동의서를 받아야 하므로
이러한 원주민 토지는 비록 소유권한을 거래할 수 있다고는 하나, 아무나 할 수는 없습니다.
반드시, 해당 지역 아이타 토지의 마더 타이틀에 관련된 원주민들에 대해서 잘 알고, 원주민들로부터 신망이 있는 변호사가 진행할 수 있기 때문입니다.
이렇다보니, 개인으로서의 외국인은 아이타토지의 소유권을 거래할 수 없고, 그나마 6:4 일반 외국법인으로는 이러한 권리를 거래할 수 있습니다.
이렇게 소유권한을 이임받은 경우 대부분의 아이타 토지는 농경지인 경우가 대부분입니다. 뿐만 아니라 거래가 잘 발생하지 않는 토지이다보니, 마더타이틀의 토지구획이 변경된 경우도 다반사이므로 반드시 매수자와 매도자(토지주) 그리고 NCIP 등에서 승인받은 측량회사의 측량이 필수적이기도 합니다.
그렇다보니 해당토지에서 농사를 지을 것이 아니라면 반드시 해당 토지의 용질을 변경해야 하고 그 후에는 관련한 인허가 등을 받아야 합니다.
이런 아이타 토지는 거래 시작부터 모든 마더타이틀에 관련된 원주민들과 NCIP 등에게 변경되는 모든 사항들을 확인하는것부터 시작합니다.
또한 아이타토지는 클락에 있는 경우, 클락경제특구의 리스홀딩에 영향을 받지 않습니다.
왜냐하면 이 구역은 이미 필리핀헌법17조와 R.A. 8371 규정과 그 시행규칙과 시행령에 따라 보호되고 있기 때문이고,
해당 토지는 아이타 원주민의 소유이기 때문입니다.
소유와 소유권한을 분리한다는 것이 이해하기 어려울 수 있지만 이 역시 아는만큼, 보이는 필리핀 부동산 전문가들의 능력이고 노하우입니다.
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오늘은 필리핀 관련 카페에서 필리피나 아내의 이름으로 클락 안의 아이타 부족 마을에서 아이타 토지를 매수하셨다는 분의 글을 보고 좀 어려운 이야길꺼내보았습니다.
이제 곧 코로나19로 인한 필리핀 입국이 서서히 해제될 것으로 보여집니다. 물론 여러가지 변수가 있기는 하지만 코로나바이러스 등에 대한 치료제와 백신 등에 대해서 점차 사용이 증가함에 따라 필리핀 뿐만 아니라 대한민국도 올 2021년 말 경에는 코로나19에서 자유로워질 수 있다는 긍정적인 뉴스도 나오고 있습니다.
필리핀 부동산에 대해서 관심있으신 분들은 언제든지 편하게 연락주세요.
클락, 수빅, 마닐라, 파사이 등의 필리핀 부동산에 대해서 계속 공유할 수 있는 자료들을 올리겠습니다.
늦었지만 새해 복 많이 받으세요. ^^ 감사합니다.
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